Konut ve çatılı işyeri kiralarında, oturum ile tahliye süreçlerinde her zaman süreler en önemli faktörlerden biridir. Türk hukukunda kiracının korunması ilkesi geçerli olduğundan kira sözleşmesinin sona ermiş olması, tek başına malike kiracının tahliyesini talep etme hakkı vermez. Olağan şartlarda kira sözleşmesinin bitiş tarihine göre sözleşmeyi sona erdirme hakkı kiracıya tanınmıştır. Ancak Türk Borçlar Kanunu bazı şartların oluşması halinde kiraya verene de kira sözleşmesini sona erdirme ve tahliye talep etme hakkı tanımaktadır. On yıllık uzama süresinin tamamlanması da bunlardan bir tanesidir.
Kiracının on yıllık uzama süresini tamamlamasının ardından kiraya veren, Kanunda belirtilen sürelere uymak şartıyla herhangi bir tahliye sebebi göstermek zorunda kalmadan kira ilişkisini sona erdirebilir. Burada özellikle “on yıllık uzama süresi” ifadesine dikkat etmek gerekir. Çünkü uygulamada en çok yapılan hatalardan biri, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren on yıl geçtiğinde kiracının doğrudan tahliye edilebileceğinin düşünülmesidir.
10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?
Aslında bu konunun en önemli kısmı sürenin doğru hesaplanmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde belirtilen süre, belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından doğrudan kira başlangıç tarihinden itibaren hesaplanan on yıllık bir süre değildir. Öncelikle tarafların sözleşmede kararlaştırdığı ilk kira süresinin tamamlanması gerekir. Bu tarihten sonra başlayan uzama dönemleri ayrıca hesaplanır.
Örneğin 01.01.2026 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi imzalandığını düşünelim. İlk sözleşme dönemi 01.01.2027 tarihinde sona erecektir. Kiracı sözleşmenin sona ermesinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme birer yıllık dönemler halinde uzamaya devam eder. Burada bahsettiğimiz 15 günlük süre tebliğin ulaşması gereken süredir. TBK madde 347’ye göre kiracının; kira sözleşmesinin bitiminden 15 gün öncesine kadar kiraya verene, kira sözleşmesini sona erdirdiğini bildirmesi gerekmektedir yani 15.12.2026 tarihine kadar. İşte bu bildirimin yapılmaması halinde Kanunda belirtilen on yıllık uzama süresi de 01.01.2027 tarihinden itibaren hesaplanacaktır.
Bu nedenle halk arasında kullanılan “10 yıllık kiracı” ifadesi hukuken her zaman doğru sonucu vermemektedir. Özellikle iki, üç veya beş yıl gibi daha uzun süreli kira sözleşmelerinde başlangıçta kararlaştırılan sözleşme süresinin de hesaba katılması gerekir.
10 Yıl Dolduğunda Kiracı Doğrudan Tahliye Edilebilir Mi?
On yıllık uzama süresinin tamamlanması kiracının kendiliğinden taşınmazdan çıkması sonucunu doğurmaz. TBK’nın 347. maddesi kiraya verene, on yıllık uzama süresinden sonra gelen uzama yıllarının sonunda sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirme hakkı vermektedir. Ancak bunun için kira döneminin sona ermesinden en az üç ay önce kiracıya bildirim yapılması gerekir.
Üstelik bu bildirimin sözlü olarak yapılması yeterli değildir. TBK’nın 348. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılmasını zorunlu tutmaktadır. Uygulamada bu nedenle fesih iradesinin noter aracılığıyla gönderilecek bir ihtarname ile kiracıya bildirilmesi, bildirimin yapıldığı ve kiracıya ulaştığı tarihin ispatı bakımından önem taşımaktadır. Ancak yalnızca ihtar çekilmesinin yeterli olmayacağının, ihtarın Tebligat Kanunu’na göre kiracıya tebliğ edilmesi gerektiğinin altını çizelim.
Burada birkaç günlük bir hesaplama hatası dahi tahliye sürecinin uzamasına neden olabilir. Çünkü üç aylık bildirim süresi kaçırıldığında kiraya verenin aynı kira döneminin sonunda TBK m.347’ye dayanarak sözleşmeyi sona erdirme imkânı ortadan kalkabilir.
10 Yılı Geçen Kira Sözleşmesinin Feshi İçin Bildirim ve İhtar Şartı
On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için yalnızca kira süresinin dolmuş olması yeterli değildir. Fesih bildiriminin de Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen süre ve şekil şartlarına uygun olarak yapılması gerekir. Bu nedenle ihtarın ne zaman ve nasıl gönderildiği, tahliye sürecinin en önemli aşamalarından biridir.
Fesih bildiriminin geçerli olabilmesi bakımından özellikle şu hususlara dikkat edilmelidir:
| Gereken şart | Neye dikkat edilmeli |
|---|---|
| Bildirim yazılı olarak yapılmalıdır | TBK m.348 gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmalıdır; sözlü bildirim yeterli değildir. |
| İhtarın kiracıya ulaşma tarihi | İhtarın hazırlanmış veya gönderilmiş olması yetmez; kanunda öngörülen süre içinde kiracıya ulaşmış olması gerekir. |
| Üç aylık süre kaçırılmamalıdır | Kiraya veren, ilgili kira döneminin bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunmalıdır. |
| Noter ihtarı zorunlu değil, ama ispat için önemlidir | Kanun noter şartı aramaz; ancak noter üzerinden gönderilen ihtar, tarih ve tebliğ sürecinin ispatını kolaylaştırır. |
Burada özellikle dikkat edilmesi gereken nokta, “ihtarı gönderdim” ile “fesih bildirimi süresinde karşı tarafa ulaştı” ifadelerinin aynı anlama gelmemesidir. Tahliye davasına geçilmeden önce kira sözleşmesinin bitiş tarihi, on yıllık uzama süresinin hangi tarihte tamamlandığı ve fesih bildiriminin kiracıya hangi tarihte ulaştığı birlikte kontrol edilmelidir.
Kiraya Veren Tahliye İçin Bir Sebep Göstermek Zorunda Mıdır?
Bu tahliye yolunu diğer tahliye sebeplerinden ayıran en önemli özelliklerden biri budur. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiraya verenin gerçek ve samimi bir konut veya işyeri ihtiyacının bulunması gerekir. On yıllık uzama süresine dayanan fesihte ise böyle bir sebebin ispatlanması aranmaz.
Başka bir ifadeyle kiracının kira bedellerini düzenli ödemesi, taşınmaza zarar vermemesi veya taraflar arasında herhangi bir problem yaşanmaması bu hakkın kullanılmasına engel değildir. Kanunun aradığı süre tamamlanmış ve fesih bildirimi usulüne uygun şekilde yapılmışsa kiraya verenin ayrıca “kiracıyı neden çıkarmak istediğini” açıklaması gerekmez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/4013 E. ve 2018/6997 K. sayılı, 25.06.2018 tarihli kararında da bu sürelerin uygulanması aşağıdaki gibi açıkça değerlendirilmiştir:
“Taraflar arasında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Belirtilen sözleşme uyarınca 25.09.2014 keşide, 30.09.2014 tebliğ tarihli ihtarnamenin son uzama yılı olan 01/01/2014 ile 01/01/2015 tarihine nazaran 01/01/2015 tarihinden 3 ay önce keşide edilerek tebliğ edildiği, davanın da süresinde açılmış olduğu anlaşıldığından davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”
Karara konu olayda bir yıllık kira sözleşmesi uzun yıllar boyunca devam etmiş; kiraya veren son uzama yılının bitiminden üç ay önce fesih bildiriminde bulunmuştur. Yargıtay, bildirimin süresinde yapıldığını ve dava şartlarının oluştuğunu belirterek tahliye talebinin reddedilmesini doğru bulmamıştır.
Sonradan Yeni Bir Kira Sözleşmesi Yapılmışsa Ne Olur?
Uzun süreli kira ilişkilerinde ayrıca dikkat edilmesi gereken konulardan biri de tarafların sonradan yeni bir kira sözleşmesi imzalamasıdır. Kiracı aynı taşınmazda uzun yıllardır oturuyor olsa dahi taraflar arasında daha sonraki bir tarihte yeni bir kira sözleşmesi kurulmuş olması süre hesabını değiştirebilir.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/17243 E. ve 2018/5100 K. sayılı, 14.05.2018 tarihli kararında “taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 31.12.2012 tarihinde yenilenmiş olması nedeniyle on yıllık sürenin bu tarihten itibaren değerlendirilmesi gerektiği” kabul edilmiştir. Bu nedenle yalnızca kiracının taşınmazda kaç yıldır bulunduğuna bakmak yeterli değildir; taraflar arasında imzalanmış sonraki tarihli sözleşmelerin de mutlaka incelenmesi gerekir.
Kiracı İhtara Rağmen Taşınmazı Tahliye Etmezse Ne Olur?
Usulüne uygun fesih bildirimi yapılması kiracının fiilen taşınmazdan çıkarıldığı anlamına gelmez. Kiracı bildirilen tarihte taşınmazı teslim etmezse artık kiraya verenin tahliye için hukuki süreci başlatması gerekir.
Bu noktada güncel uygulama bakımından önemli bir aşama daha bulunmaktadır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Bu başvurunun yapılmaması halinde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması halinde tahliye talebi Sulh Hukuk Mahkemesi önüne taşınabilir.
Dolayısıyla on yıllık kira ilişkilerinde yalnızca “kiracının kaç yıldır taşınmazda bulunduğu” üzerinden hareket etmek doğru değildir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, sözleşmenin ilk süresi, varsa sonradan yapılan yeni sözleşmeler, uzama dönemleri ve fesih bildiriminin tarihi birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle süre hesabının yanlış yapılması, tahliye sürecinin bir sonraki kira dönemine kadar uzamasına ve çok ciddi zaman kaybına neden olabilir.
10 Yıllık Kira İlişkisinde Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Kiraya veren tarafından usulüne uygun şekilde fesih bildirimi yapılmasına rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmiyorsa, kira döneminin sona ermesinden sonra tahliye davası açılması mümkündür. Burada önemli olan husus, fesih bildiriminin yapılmış olması ile tahliye davasının açılabileceği tarihin birbirinden farklı olmasıdır.
Kiraya veren, fesih bildirimini yaptıktan sonra kiracının taşınmazı boşaltmasını beklemelidir. Fesih bildiriminin hukuki sonuç doğuracağı kira döneminin sona ermesine rağmen taşınmaz tahliye edilmemişse, artık dava yoluna başvurulabilir.
Bu nedenle “ihtarı gönderdim, hemen tahliye davası açabilir miyim?” sorusunun cevabı her olayda aynı değildir. Öncelikle fesih bildiriminin hangi kira döneminin sonu için yapıldığı belirlenmeli, ardından bu tarihe göre dava açma zamanı değerlendirilmelidir.
Burada ayrıca 10 yıllık uzama süresinin gerçekten tamamlanmış olması ve fesih bildiriminin de kanunda öngörülen sürede yapılmış olması gerekir. Sürelerden herhangi birinin yanlış hesaplanması halinde açılan davanın reddedilmesi söz konusu olabilir.
Tahliye Davasında Hangi Mahkeme Görevlidir?
10 yıllık uzama süresinin tamamlanması nedeniyle açılacak tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıkları, kira bedelinden veya sözleşmenin diğer hükümlerinden bağımsız olarak Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanında değerlendirilir.
Bu nedenle tahliye talebinin Asliye Hukuk Mahkemesinde ileri sürülmesi doğru değildir. Dava açılmadan önce görevli mahkemenin doğru belirlenmesi, yargılamanın gereksiz şekilde uzamaması bakımından önem taşır.
Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi özellikle dikkate alınmalıdır. Bununla birlikte kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda yetki kuralları ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle yalnızca “kiracı burada oturuyor” şeklinde bir değerlendirme yapmak yerine, somut olayda taşınmazın bulunduğu yer ve taraflar arasındaki sözleşme birlikte incelenmelidir.
Tahliye Davasında Hangi Belgeler Delil Olarak Kullanılır?
10 yıllık uzama süresine dayanılarak açılan tahliye davasında kiraya verenin öncelikle kira ilişkisinin varlığını ve tahliye hakkının hangi tarihte doğduğunu ortaya koyması gerekir.
Bu nedenle kira sözleşmesi, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihini gösteren belgeler, varsa sonradan imzalanan kira sözleşmeleri, fesih bildirimi ve bu bildirimin kiracıya ulaştığını gösteren tebligat belgeleri önem taşır.
Özellikle fesih bildiriminin süresinde yapıldığının ispatlanması bakımından ihtarnamenin düzenlenme tarihi kadar kiracıya tebliğ edildiği tarih de önemlidir. Sadece ihtarnamenin hazırlanmış olması, bildirimin karşı tarafa ulaştığını tek başına göstermeyecektir.
Bunun yanında taşınmazın niteliğini ve taraflar arasındaki kira ilişkisini ortaya koyabilecek tapu kaydı, ödeme belgeleri ve gerektiğinde diğer yazılı deliller de dosyaya sunulabilir.
Buradaki temel mesele belge sayısını artırmak değil, 10 yıllık uzama süresinin doğru hesaplandığını ve fesih bildiriminin kanuna uygun şekilde yapıldığını ortaya koyabilmektir.
10 Yıllık Kira İlişkisinde Tahliye Davasında En Sık Yapılan Hatalar
Bu tür davalarda en sık karşılaşılan sorunların başında 10 yıllık sürenin yanlış hesaplanması gelir. Kiracının taşınmazda 10 yıldan uzun süredir oturuyor olması tek başına TBK m.347 kapsamında fesih hakkının doğduğu anlamına gelmez. Öncelikle kira sözleşmesinin ilk süresi belirlenmeli, ardından bu sürenin sona ermesinden sonra başlayan uzama dönemleri hesaplanmalıdır.
Bir diğer önemli hata, üç aylık bildirim süresinin gözden kaçırılmasıdır. Kiraya verenin fesih hakkı doğmuş olsa bile bildirim süresine uyulmadan yapılan bir fesih bildirimi istenen sonucu doğurmayabilir. Bu nedenle yalnızca “10 yıl dolmuş mu?” sorusuna cevap vermek yeterli değildir; fesih bildiriminin ne zaman yapıldığı ve kiracıya ne zaman ulaştığı da ayrıca hesaplanmalıdır.
Uygulamada karşılaşılan bir başka hata ise yalnızca eski kira sözleşmesine bakılarak 10 yıllık sürenin tamamlandığının düşünülmesidir. Taraflar arasında daha sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalanmışsa veya kira ilişkisinde süre hesabını etkileyebilecek başka bir değişiklik yapılmışsa bu belgelerin de incelenmesi gerekir.
Fesih bildiriminin hazırlanması, ancak kiracıya usulüne uygun şekilde ulaştırılmaması da önemli bir hatadır. Özellikle noter ihtarnamesinde düzenleme tarihi ile tebliğ tarihinin aynı şey olmadığı unutulmamalıdır. Bu nedenle ihtarın dosyada bulunması kadar, karşı tarafa hangi tarihte ulaştığının da kontrol edilmesi gerekir.
Son olarak, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmaması da usule ilişkin önemli bir sorun oluşturur. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır; bu zorunluluk tahliye uyuşmazlıkları bakımından da geçerli olmakla birlikte, İİK’daki ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri bakımından istisna bulunmaktadır.
Bu nedenle dava açmadan önce süre hesabı, fesih bildiriminin tarihi ve tebliği, sözleşmelerin tamamı, arabuluculuk süreci ve görev-yetki kuralları birlikte kontrol edilmelidir.